江夏区个人住宅建设管理办法
信息来源于：江夏热线 发布时间：2012/5/22
（夏政规[2009]3号）
第一章 总 则
第一条 为了加强个人住宅建设管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和《武汉市个人建设住宅管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本区实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本区个人住宅建设管理工作。
农民新村建设管理适用《武汉市农民新村建设和管理办法（试行）》。
第三条 本办法所称个人住宅建设，是指个人依法对城镇国有土地上的自用住宅进行改建和农民在集体土地上新建、改建、扩建自用住宅的行为。
本办法所称宅基地，是指经批准，农村集体土地用于包括卧室、起居室、厨房、卫生间等在内的整体住宅用地。
第四条 区人民政府负责全区个人住宅建设用地审批工作。区规划、土地和建设行政主管部门分别负责全区个人住宅建设的规划审批、用地审核及建设管理工作。
乡镇人民政府，街道办事处、金水办事处、开发区办事处（统称办事处，下同）、梁子湖风景区管理委员会（简称风景区管委会，下同）及其建设、土地管理机构负责本辖区个人住宅建设规划、用地的审核和管理工作。
第五条 个人住宅建设用地应当符合土地利用总体规划和城乡建设规划的要求，坚持合理用地、节约集约用地原则，要充分利用原有宅基地和村内空闲地，严格控制占用农用地。
第二章 用地管理
第六条 本区不批准使用国有土地新建个人住宅。
禁止城镇居民使用集体土地和购买农村宅基地建设个人住宅。
第七条 农民在村庄、集镇规划区内，使用集体土地上的空闲地和未利用地建设个人住宅的用地，由乡镇人民政府（办事处、风景区管委会）审核。区国土行政主管部门和区人民政府依据乡镇人民政府（办事处、风景区管委会）的审核意见，对个人住宅建设用地进行登记造册、核发集体土地使用证。
农民在村庄、集镇规划区内使用集体农用地建设个人住宅的用地，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。
在登记、审批工作中，发现不符合个人住宅建设用地条件或者规划的，区国土行政主管部门和区人民政府对个人住宅建设用地不予登记、批准。
第八条 农民在集体土地上建设住宅，一户只能申请一处宅基地。
（一）外环线以内的地区，使用农用地建设个人住宅的，每户宅基地面积不得超过80平方米；使用其它土地的，宅基地面积不得超过100平方米；
（二）外环线以外的地区，使用农用地建设个人住宅的，每户宅基地面积不得超过100平方米；使用其它土地的，宅基地面积不得超过120平方米。
第九条 符合下列条件之一的，可以申请个人住宅用地许可：
（一）农户人均个人住宅建筑面积不足50平方米，且分户人已婚，确需分户居住的；
（二）经村组、乡镇人民政府（办事处、风景区管委会）同意和公安部门审核登记，外地农业户口人员迁入本地农村，居住3年以上，且承包农村土地10亩或者林地100亩以上的；
（三）法律、法规规定的其他可以申请农村宅基地的情形。
经依法许可使用的宅基地，村民委员会或者村民小组应及时将许可结果张榜公布。
本条（二）项所称承包土地、林地，以农业户口簿和土地承包经营权证、林权证为准。
第十条 属下列情形之一的，申请宅基地，不予许可：
（一）原有住宅出卖、出租或者赠与他人之后，再申请宅基地的；
（二）农村农户分户后，人均个人住宅建筑面积超过50平方米，再申请宅基地的；
（三）没有依法取得农村土地承包经营权或者林权的农业户口的空挂户；
（四）未经村组、乡镇人民政府（办事处、风景区管委会）同意和公安部门审核登记，外地人员迁入本地农村的；
（五）居住在农民新村的农户申请使用原宅基地或者再申请新宅基地的；
（六）法律、法规规定的其他不予许可的情形。
按照本办法和有关规定不予许可的，相应程序的受理单位，应当自收到申请资料之日起5个工作日内向申请人书面说明理由。
第十一条 离开原宅基地，使用新宅基地建设个人住宅或者迁入农民新村居住的，必须主动向原批准用地单位交还原宅基地；拒不退还的，无条件由原批准用地单位收回原宅基地。未经批准的原宅基地，无条件由村民委员会收回。
收回的原宅基地不符合村庄、集镇规划的，不再作为宅基地使用。
第三章 规划管理
第十二条 个人住宅建设应当符合乡、村庄、集镇建设规划。个人住宅楼层数不超过3层，楼层标高不超过3.2米。
第十三条 个人住宅建设规划申请，由乡镇人民政府（办事处、风景区管委会）审核，报区规划行政主管部门审批。
第十四条 符合下列条件之一的，可以申请个人住宅建设规划许可：
（一）纸坊城市规划区内和开发区的建成区，经鉴定属于D级危险的个人住宅需要拆除，在原宅基地上按原占地面积、原建筑面积和原楼层重建的；
（二）纸坊城市规划区和开发区的建成区以外的地区，个人住宅需要拆除，在原宅基地上改、扩建的；
（三）符合本办法第九条所列情形之一的。
本条第一款（一）、（二）项所称开发区的建成区的范围，由开发区办事处确定。
第十五条 属于下列情形之一的，申请个人住宅建设规划许可，不予许可：
（一）个人住宅危险鉴定等级未达到D级或者鉴定、土地、房产权属等资料不齐全的；
（二）纸坊城市规划区和开发区使用国有土地的个人住宅改建、扩建的；
（三）使用农村集体土地新建、改建、扩建个人住宅，宅基地面积和楼层超过本办法第八条、第十二条规定的；
（四）规划确定的旧城改造区内的个人住宅改建、扩建的；
（五）属于本办法第十条所列情形之一的；
（六）法律、法规和规章规定不予许可的其他情形；
按照本办法和有关规定不予许可的，相应程序的受理单位，应当自收到申请资料之日起5个工作日内向申请人书面说明理由。
第十六条 个人住宅建设规划申请经批准的，区规划行政主管部门发放统一印制和编号的乡村建设规划许可证。
建设人自乡村建设规划许可证批准之日起1年内未开工的，其乡村建设规划许可证自行失效。
第十七条 建设人取得乡村建设规划许可证之后，在开工之前，应向建设管理服务机构申请放线。住宅主体施工至正负零时，建设管理服务机构应当验线。经验线合格的，方可继续施工。
第十八条 个人住宅竣工后，建设人应当向建设管理服务机构申请个人住宅建设规划竣工验收。经验收合格的，建设管理服务机构报区规划行政主管部门核发个人住宅建设规划验收合格证书。
第四章 工程质量和安全管理
第十九条 区建设行政主管部门对300平方米（含300平方米）以上或者投资额在30万元以上的个人住宅建设，依照下列规定和有关法律、法规、规章的规定进行管理与服务。
（一）与建设人签订个人住宅建设服务协议书，协议书载明双方权利与义务；
（二）审核个人住宅施工图合格证书及建设施工合同书等。没有施工图的，可以向建设人推荐购买个人住宅通用图集，并根据宅基地承载能力设计基础；
（三）核发全区统一印制和编号的个人住宅施工核准通知书；
（四）对个人住宅地基进行验槽、工程质量进行检查。发现不符合设计要求和有关技术规范的，应当及时指导改正；
（五）对个人住宅现场施工安全情况进行检查。发现不符合安全施工要求的，应当及时指导改正；
（六）对个人住宅工程竣工质量进行验收。经验收合格的，核发个人住宅施工质量合格证书。
区建设行政主管部门对个人住宅建设实施管理与服务，不准向农民收取费用。
第二十条 乡镇、街道、开发区、风景区建设管理服务机构参照本办法第十九条和有关法律、法规和规章的规定，对本地区二层（含二层）以下的个人住宅建设进行管理与服务。
第二十一条 建设人应当选择有资质的施工队伍施工。未与建设管理部门或者建设管理服务机构签订服务协议书，自行组织施工队伍施工的，建设人对其个人住宅质量和施工安全负责。
第五章 许可与管理程序
第二十二条 使用集体土地建设个人住宅，按下列程序和要求办理：
（一）申请。向村民小组递交建设个人住宅申请书，经组长同意后，报村民委员会审核。村民委员会在本行政村或者村民小组张榜公布，自公布之日起10日内无异议的，村民委员会应当在其申请书上签署同意建设的意见。
（二）选址。持申请书和常住人口户籍证明、身份证明，向建设管理服务机构和土地管理机构申请个人住宅规划用地选址。建设管理服务机构与土地管理机构共同到现场，按照有关规划和本办法第五条和第八条的规定选址，由建设管理服务机构出具选址意见书。
（三）用地许可。持申请书和选址意见书，向土地管理机构申请个人住宅建设用地许可。经土地管理机构审核，符合规定的，按照本办法第七条的规定报批。
（四）规划许可。持申请书和用地许可证向建设管理服务机构申请乡村建设规划许可证。经建设管理服务机构审核，符合规定的，按照本办法第十三条的规定报批。
（五）签订建设服务协议书。与建设管理部门或者建设管理服务机构签订个人住宅建设服务协议书，约定有关个人住宅建设服务的权利与义务。
（六）放线、验线、验收。向建设管理部门或者建设管理服务机构和土地管理机构申请放线、验线和规划验收。建设管理服务机构放线、验线应当做好记录，记录单一式三份，申请人和建设管理部门或者建设管理服务机构、土地管理机构各执一份。个人住宅竣工建设规划验收合格后，按照本办法第十八条的规定办理。
（七）土地使用权登记发证。持个人住宅用地许可证、乡村建设规划许可证、个人住宅建设规划验收合格证，向土地管理机构申请土地使用权登记发证。经土地管理机构审核，符合规定的，按照本办法第七条的规定报批。
（八）房产证。持乡村建设规划许可证、个人住宅建设规划验收合格证和土地使用证等有关资料申办房屋所有权证。
乡镇人民政府（办事处、风景区管委会）自收到选址、用地许可、规划许可和土地使用权登记发证等申请资料之日起5个工作日内，作出审核意见。
土地、规划行政主管部门自收到选址、用地许可、规划许可和土地使用权登记发证等报批资料之日起10个工作日内，作出许可或者不予许可的决定。
第六章 奖 惩
第二十三条 区、乡镇人民政府（办事处、风景区管委会）对符合乡、村庄、集镇建设规划和用地规定，采用标准房型图集建设个人住宅的，给予奖励。
第二十四条 建设个人住宅违反土地、规划等有关管理规定的，由有关部门按照下列规定予以处罚：
（一）对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建个人住宅或者个人住宅用地超过批准面积的，由区土地行政主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》等有关规定予以处罚；
（二）在城市管理相对集中行政处罚的地区未经规划审批或者未按规划审批要求建设个人住宅的，分别由区城市管理执法部门和区规划行政主管部门按照《武汉市城市管理相对集中行政处罚权试行办法》及《中华人民共和国城乡规划法》有关规定予以处罚；
（三）在乡、村庄规划区内未经规划审批或者未按规划审批要求建设个人住宅的，由乡镇人民政府按照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定予以处罚。
第二十五条 城镇居民占用农村集体土地或者购买农民宅基地、住宅建设个人住宅的，不予办理房屋、土地权属登记发证手续。
第二十六条 乡镇人民政府（办事处、风景区管委会）土地管理机构建设管理服务机构和区人民政府有关部门及其工作人员违法或者不当履行管理与服务职责，有下列行为之一的，应当依照法律、法规和有关行政过错责任追究的规定予以追究：
（一）对于违法用地、违法建设、违法施工查处不严、处罚不力、在规定时间内不予结案，造成严重后果的；
（二）未及时发现、查处违法用地、违法建设行为的；
（三）未及时对举报的违法用地、违法建设情况进行调查处理的；
（四）为违法用地、违法建设办理权属登记发证的；
（五）违法审批、违法鉴定造成违法用地、违法建设后果的；
（六）其他不履行或者不当履行管理职责的行为。
第七章 附 则
第二十七条 在本区国有农场、林场、养殖场建设个人住宅，参照本办法有关使用集体土地建设个人住宅的规定办理。
第二十八条 本办法自发布之日起施行，有效期为5年。2008年11月28日发布的《武汉市江夏区个人住宅建设管理办法（试行）》自本办法发布之日起废止。
第一章 总 则
第一条 为了加强个人住宅建设管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和《武汉市个人建设住宅管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本区实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本区个人住宅建设管理工作。
农民新村建设管理适用《武汉市农民新村建设和管理办法（试行）》。
第三条 本办法所称个人住宅建设，是指个人依法对城镇国有土地上的自用住宅进行改建和农民在集体土地上新建、改建、扩建自用住宅的行为。
本办法所称宅基地，是指经批准，农村集体土地用于包括卧室、起居室、厨房、卫生间等在内的整体住宅用地。
第四条 区人民政府负责全区个人住宅建设用地审批工作。区规划、土地和建设行政主管部门分别负责全区个人住宅建设的规划审批、用地审核及建设管理工作。
乡镇人民政府，街道办事处、金水办事处、开发区办事处（统称办事处，下同）、梁子湖风景区管理委员会（简称风景区管委会，下同）及其建设、土地管理机构负责本辖区个人住宅建设规划、用地的审核和管理工作。
第五条 个人住宅建设用地应当符合土地利用总体规划和城乡建设规划的要求，坚持合理用地、节约集约用地原则，要充分利用原有宅基地和村内空闲地，严格控制占用农用地。
第二章 用地管理
第六条 本区不批准使用国有土地新建个人住宅。
禁止城镇居民使用集体土地和购买农村宅基地建设个人住宅。
第七条 农民在村庄、集镇规划区内，使用集体土地上的空闲地和未利用地建设个人住宅的用地，由乡镇人民政府（办事处、风景区管委会）审核。区国土行政主管部门和区人民政府依据乡镇人民政府（办事处、风景区管委会）的审核意见，对个人住宅建设用地进行登记造册、核发集体土地使用证。
农民在村庄、集镇规划区内使用集体农用地建设个人住宅的用地，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。
在登记、审批工作中，发现不符合个人住宅建设用地条件或者规划的，区国土行政主管部门和区人民政府对个人住宅建设用地不予登记、批准。
第八条 农民在集体土地上建设住宅，一户只能申请一处宅基地。
（一）外环线以内的地区，使用农用地建设个人住宅的，每户宅基地面积不得超过80平方米；使用其它土地的，宅基地面积不得超过100平方米；
（二）外环线以外的地区，使用农用地建设个人住宅的，每户宅基地面积不得超过100平方米；使用其它土地的，宅基地面积不得超过120平方米。
第九条 符合下列条件之一的，可以申请个人住宅用地许可：
（一）农户人均个人住宅建筑面积不足50平方米，且分户人已婚，确需分户居住的；
（二）经村组、乡镇人民政府（办事处、风景区管委会）同意和公安部门审核登记，外地农业户口人员迁入本地农村，居住3年以上，且承包农村土地10亩或者林地100亩以上的；
（三）法律、法规规定的其他可以申请农村宅基地的情形。
经依法许可使用的宅基地，村民委员会或者村民小组应及时将许可结果张榜公布。
本条（二）项所称承包土地、林地，以农业户口簿和土地承包经营权证、林权证为准。
第十条 属下列情形之一的，申请宅基地，不予许可：
（一）原有住宅出卖、出租或者赠与他人之后，再申请宅基地的；
（二）农村农户分户后，人均个人住宅建筑面积超过50平方米，再申请宅基地的；
（三）没有依法取得农村土地承包经营权或者林权的农业户口的空挂户；
（四）未经村组、乡镇人民政府（办事处、风景区管委会）同意和公安部门审核登记，外地人员迁入本地农村的；
（五）居住在农民新村的农户申请使用原宅基地或者再申请新宅基地的；
（六）法律、法规规定的其他不予许可的情形。
按照本办法和有关规定不予许可的，相应程序的受理单位，应当自收到申请资料之日起5个工作日内向申请人书面说明理由。
第十一条 离开原宅基地，使用新宅基地建设个人住宅或者迁入农民新村居住的，必须主动向原批准用地单位交还原宅基地；拒不退还的，无条件由原批准用地单位收回原宅基地。未经批准的原宅基地，无条件由村民委员会收回。
收回的原宅基地不符合村庄、集镇规划的，不再作为宅基地使用。
第三章 规划管理
第十二条 个人住宅建设应当符合乡、村庄、集镇建设规划。个人住宅楼层数不超过3层，楼层标高不超过3.2米。
第十三条 个人住宅建设规划申请，由乡镇人民政府（办事处、风景区管委会）审核，报区规划行政主管部门审批。
第十四条 符合下列条件之一的，可以申请个人住宅建设规划许可：
（一）纸坊城市规划区内和开发区的建成区，经鉴定属于D级危险的个人住宅需要拆除，在原宅基地上按原占地面积、原建筑面积和原楼层重建的；
（二）纸坊城市规划区和开发区的建成区以外的地区，个人住宅需要拆除，在原宅基地上改、扩建的；
（三）符合本办法第九条所列情形之一的。
本条第一款（一）、（二）项所称开发区的建成区的范围，由开发区办事处确定。
第十五条 属于下列情形之一的，申请个人住宅建设规划许可，不予许可：
（一）个人住宅危险鉴定等级未达到D级或者鉴定、土地、房产权属等资料不齐全的；
（二）纸坊城市规划区和开发区使用国有土地的个人住宅改建、扩建的；
（三）使用农村集体土地新建、改建、扩建个人住宅，宅基地面积和楼层超过本办法第八条、第十二条规定的；
（四）规划确定的旧城改造区内的个人住宅改建、扩建的；
（五）属于本办法第十条所列情形之一的；
（六）法律、法规和规章规定不予许可的其他情形；
按照本办法和有关规定不予许可的，相应程序的受理单位，应当自收到申请资料之日起5个工作日内向申请人书面说明理由。
第十六条 个人住宅建设规划申请经批准的，区规划行政主管部门发放统一印制和编号的乡村建设规划许可证。
建设人自乡村建设规划许可证批准之日起1年内未开工的，其乡村建设规划许可证自行失效。
第十七条 建设人取得乡村建设规划许可证之后，在开工之前，应向建设管理服务机构申请放线。住宅主体施工至正负零时，建设管理服务机构应当验线。经验线合格的，方可继续施工。
第十八条 个人住宅竣工后，建设人应当向建设管理服务机构申请个人住宅建设规划竣工验收。经验收合格的，建设管理服务机构报区规划行政主管部门核发个人住宅建设规划验收合格证书。
第四章 工程质量和安全管理
第十九条 区建设行政主管部门对300平方米（含300平方米）以上或者投资额在30万元以上的个人住宅建设，依照下列规定和有关法律、法规、规章的规定进行管理与服务。
（一）与建设人签订个人住宅建设服务协议书，协议书载明双方权利与义务；
（二）审核个人住宅施工图合格证书及建设施工合同书等。没有施工图的，可以向建设人推荐购买个人住宅通用图集，并根据宅基地承载能力设计基础；
（三）核发全区统一印制和编号的个人住宅施工核准通知书；
（四）对个人住宅地基进行验槽、工程质量进行检查。发现不符合设计要求和有关技术规范的，应当及时指导改正；
（五）对个人住宅现场施工安全情况进行检查。发现不符合安全施工要求的，应当及时指导改正；
（六）对个人住宅工程竣工质量进行验收。经验收合格的，核发个人住宅施工质量合格证书。
区建设行政主管部门对个人住宅建设实施管理与服务，不准向农民收取费用。
第二十条 乡镇、街道、开发区、风景区建设管理服务机构参照本办法第十九条和有关法律、法规和规章的规定，对本地区二层（含二层）以下的个人住宅建设进行管理与服务。
第二十一条 建设人应当选择有资质的施工队伍施工。未与建设管理部门或者建设管理服务机构签订服务协议书，自行组织施工队伍施工的，建设人对其个人住宅质量和施工安全负责。
第五章 许可与管理程序
第二十二条 使用集体土地建设个人住宅，按下列程序和要求办理：
（一）申请。向村民小组递交建设个人住宅申请书，经组长同意后，报村民委员会审核。村民委员会在本行政村或者村民小组张榜公布，自公布之日起10日内无异议的，村民委员会应当在其申请书上签署同意建设的意见。
（二）选址。持申请书和常住人口户籍证明、身份证明，向建设管理服务机构和土地管理机构申请个人住宅规划用地选址。建设管理服务机构与土地管理机构共同到现场，按照有关规划和本办法第五条和第八条的规定选址，由建设管理服务机构出具选址意见书。
（三）用地许可。持申请书和选址意见书，向土地管理机构申请个人住宅建设用地许可。经土地管理机构审核，符合规定的，按照本办法第七条的规定报批。
（四）规划许可。持申请书和用地许可证向建设管理服务机构申请乡村建设规划许可证。经建设管理服务机构审核，符合规定的，按照本办法第十三条的规定报批。
（五）签订建设服务协议书。与建设管理部门或者建设管理服务机构签订个人住宅建设服务协议书，约定有关个人住宅建设服务的权利与义务。
（六）放线、验线、验收。向建设管理部门或者建设管理服务机构和土地管理机构申请放线、验线和规划验收。建设管理服务机构放线、验线应当做好记录，记录单一式三份，申请人和建设管理部门或者建设管理服务机构、土地管理机构各执一份。个人住宅竣工建设规划验收合格后，按照本办法第十八条的规定办理。
（七）土地使用权登记发证。持个人住宅用地许可证、乡村建设规划许可证、个人住宅建设规划验收合格证，向土地管理机构申请土地使用权登记发证。经土地管理机构审核，符合规定的，按照本办法第七条的规定报批。
（八）房产证。持乡村建设规划许可证、个人住宅建设规划验收合格证和土地使用证等有关资料申办房屋所有权证。
乡镇人民政府（办事处、风景区管委会）自收到选址、用地许可、规划许可和土地使用权登记发证等申请资料之日起5个工作日内，作出审核意见。
土地、规划行政主管部门自收到选址、用地许可、规划许可和土地使用权登记发证等报批资料之日起10个工作日内，作出许可或者不予许可的决定。
第六章 奖 惩
第二十三条 区、乡镇人民政府（办事处、风景区管委会）对符合乡、村庄、集镇建设规划和用地规定，采用标准房型图集建设个人住宅的，给予奖励。
第二十四条 建设个人住宅违反土地、规划等有关管理规定的，由有关部门按照下列规定予以处罚：
（一）对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建个人住宅或者个人住宅用地超过批准面积的，由区土地行政主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》等有关规定予以处罚；
（二）在城市管理相对集中行政处罚的地区未经规划审批或者未按规划审批要求建设个人住宅的，分别由区城市管理执法部门和区规划行政主管部门按照《武汉市城市管理相对集中行政处罚权试行办法》及《中华人民共和国城乡规划法》有关规定予以处罚；
（三）在乡、村庄规划区内未经规划审批或者未按规划审批要求建设个人住宅的，由乡镇人民政府按照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定予以处罚。
第二十五条 城镇居民占用农村集体土地或者购买农民宅基地、住宅建设个人住宅的，不予办理房屋、土地权属登记发证手续。
第二十六条 乡镇人民政府（办事处、风景区管委会）土地管理机构建设管理服务机构和区人民政府有关部门及其工作人员违法或者不当履行管理与服务职责，有下列行为之一的，应当依照法律、法规和有关行政过错责任追究的规定予以追究：
（一）对于违法用地、违法建设、违法施工查处不严、处罚不力、在规定时间内不予结案，造成严重后果的；
（二）未及时发现、查处违法用地、违法建设行为的；
（三）未及时对举报的违法用地、违法建设情况进行调查处理的；
（四）为违法用地、违法建设办理权属登记发证的；
（五）违法审批、违法鉴定造成违法用地、违法建设后果的；
（六）其他不履行或者不当履行管理职责的行为。
第七章 附 则
第二十七条 在本区国有农场、林场、养殖场建设个人住宅，参照本办法有关使用集体土地建设个人住宅的规定办理。
第二十八条 本办法自发布之日起施行，有效期为5年。2008年11月28日发布的《武汉市江夏区个人住宅建设管理办法（试行）》自本办法发布之日起废止。
