121.塔楼为什么给人印象不佳
塔楼之所以给人的印象不好,是因为在计划经济体制下,住宅建筑的关键要求之一就是省面积,面积要一省再省,因此把塔楼做得很瘦.那时规定,建筑不能超过去30米的宽度,如果超过了这个限制,那么这个作品就不及格了,评奖或通过规划局的审批就会变得很困难.当时,如果面宽做得宽,那就意味着浪费面积,浪费土地.
这样做的结果,就是把楼做得瘦瘦的,同时进深拉得很长,做成至少一梯8户,还有一梯10户,12户,最多还有一梯16户的.在一个很小的地方,把房子使往里塞,这个结果是做成了一个高层的"贫民窟".大家挤在一起,上上下下的人非常多,非常不方便.因为面宽窄,进深长,所以百分之七八十的住户,要么朝东,要么朝西,还有的完全朝北,在这样的塔楼里住,居住条件就很差了,而且高空的交通也很成问题.
例如,北京过去还做了一些东西向的,锯齿形的塔楼,一梯做到了16户,18户,20户,在楼里面做了两个大天井,东西向拉长,结果里面变成了大杂院,这样的塔楼是有问题的,因为已经失去了塔楼的特点,大家说塔楼不好,大多是这个印象造成的.
还有就是因为塔楼的密度高,所以常常把拆迁户搬到那里去,塔楼好像成了所谓穷人住的楼房.
122.怎样选择塔楼
早期的塔楼方方正正,体态臃肿,为了解决各户型的通风,采光问题,楼体往往要开很深的槽,不仅出现了采光极为有限的"灰屋子"还带来了相邻套型的互视.因此,塔楼经历了方塔楼,下形楼后,朝着井字形,风车形和蝶形等形式演变.
塔楼与板楼相比,优点表现为:外立面变化丰富,更适合角窗,弧形窗等宽视角窗户的运用;房型及价格呈现多样化,用户挑选余地较大;大堂,电梯厅等公共部分由于基座进深较大,容易设计得气派;塔楼的点式布局在小区的园林,景观方面,较之线式布局的板楼要活泼许多.但同时,公摊面积偏大造成使用率降低,通风和采光易受楼体遮挡,相邻套型互视几率偏大,每层电梯多户共用难以保证私密性等等,都是塔楼显而易见的缺点.
因此,选择上要适当注意:
(1)注重通风和采光.
在公共空间上,居住单元与电梯交通体系通过外走廊连接,选择直接引入自然通风和采光的楼体,避免黑房间和大进深带来的不利影响.
在各套型的私用空间上,早期的方塔和T形楼,进深较大,各套型通风,采光不易处理得很好.像中期的井字形,风车形塔楼,注重引进板的设计手法,将卫生间甚至餐厅做成明窗,实现单位的空调都隐藏在天井里,保证了外立面美观并且更具有现代气息.
近期兼具板楼,塔楼优势的新一代蝶形塔楼逐步出现,与早一代蝶形塔楼不同的是,新一代蝶形塔楼在楼体上进一步加大面宽,缩小进深,并使立面体态轻盈秀丽,这样虽然增加了占地面积,但日照,通风较之从前更为充分.像一楼6户的蝶形塔楼,采取均衡设计的手法,尽量照顾到各空间的均好性,达到户户朝阳,户户有景,甚至餐厅和卫生间都直接采光.
(2)选择格局和尺度
塔楼的户型比板楼的种类会丰富一些,多样化的套型使挑选余地变大,各种朝向产生的价差,也使用户根据经济状况进行选择.但是,塔楼也容易出现格局不规整,分区不细致的现象.在空间的尺度的处理上,受到楼体结构的限制,有些套型的开间和进深变得不太合理.
近年随着新型塔楼的出现,在设计中融入了细腻的风格,如:在蝶形楼的一些套型中增设了半间房,明卫,阳光主卧和明工人房,使住宅更具人性化;在风车楼的套型中使客厅呈长方形,利于家具摆放,从客厅和卧室也不会望到领居的窗户,保证了私密性.
挑选时还需注意两点:一是有些户型单独看,可能很不错,但组合到楼体中就会毛病百出,这是由塔楼户型纵横式布局决定的,要特别注意与相邻套型的关系;二是蝶形楼的一些户型朝向偏斜,既不能满足全天日照,又不符合喜好正向居住的传统习惯.
123.多层住宅与高层住宅的优劣
多层住宅和高层住宅各有特点,不能简单地说哪种好,应从结构,成本,面积,质量,房型,物业管理收费等多方面考虑:
(1)从房屋实际使用面积看,多层住宅要高于高层住宅.住宅的面积既包括使用面积,也包括住宅的公共部分,如电梯间等公共面积的分摊.高层住宅由于有电梯,电梯等候间,地下室等,需分摊的公用面积较多层的更多,因而实际的使用率要低一些.
(2)从建筑质量上看,高层住宅的抗震性能较好.普通多层住宅一般为砖混结构,而高层住宅由于是钢筋混凝土浇注,不仅抗震性能好于多层,而且折旧年限长.
(3)从房型构造格局上看,多层住宅要好于高层住宅.由于构造结构上的原因,一般多层住宅坐于朝南,南北通风,室内使用面积多,房型合理.
124.怎样挑选复式住宅
(1)要看房屋平面设计是否合理.要考虑各功能区分划分是否清晰.一般来说,复式住宅由于上,下层自然分区间隔,往往下层安排公共区间,如客厅,餐厅,客人卧室,厨房等;上层则安排主人卧房.这主要考虑主,客分区,使主人活动区间保持一定的私密性.
(2)要看房屋立面设计是否合理.主要是考虑室内楼梯的位置,不能占去太多的空间,同时也不能破坏室内整体性,便于以后装饰布置.一般室内楼梯都靠近墙边,离客厅,餐厅较近,楼梯下部空间尽量不占主要空间,如装饰后设计成储物空间不会太影响整体面积.另外,对于上层空间来说,如果居室处于顶层,很多情况下都设计成坡屋顶,购房时一定要看清楚坡屋顶最低点的净高,尽量避免弯腰,碰头的现象发生.购买期房的客户,往往在销售图纸上只能看到房间平面部分,最好能让销售商提供房间装门面,剖面图.
(3)要看卫生间的安置是否方便.有些设计在复式上层没有卫生间,在使用时就会出现一些不便.别外,如复式住宅面积较大,应考虑单独设置主卧独立卫生间与客人卫生间.
(4)要看有没有露台.一般顶层复式住宅都带有比较大的露台,销售时是赠送的.挑选时顶层如有类似的大露台,又有较好的景观,在装修时稍加改装,就可将顶层作为一间暖室.有些采取坡顶式的复式住宅,在顶层可以搭建一个阁楼.有些复式住宅其坡顶最低点比较高,能有2米左右.这样就等于花了双层的房价,买了3层的面积.
125.选购小复式住宅的要点
对于那些既想住在市区,又想体会别墅上下层感觉的购房者来说,复式户型是一种比较好的选择.但由于其空间限制过多,家具布置缺乏灵活,使得大多数楼盘将面积做到了200平方米以上,造成总价过高.因此,一些面积稍小的精致小复式,适时填补了市场的空白,满足了一部分人,尤其是年轻人既希望空间多重的变化,又不至于有过高总价的需求.但是在选购小复式住宅时应注意以下几点:
(1)关注复式性能优劣.
复式户型较之平面户型来说,设计上要复杂得多:各方面因素都兼顾到了,就要加大面积;而想做得精巧,必然会损失某些功能;一旦考虑不周,走道,楼梯占得面积过大不说,房间还不好摆放东西.因此,购买精致小复式,确实是需要精挑细选,仔细权衡.
小复式上下层的户型通常会有三种类型:重叠式,交错式和挑空式.上下重叠比较常见,户型多半较呆板;上下交错能兼顾通风,采光,但交通面积容易产生浪费;而上下挑空可扩大面积,但高度不足会感到压抑.
因此,要适时关注几个方面:①控制总价,因为选择小复式的购买者都有一定的经济压力;②注重性能,小复式虽然能够清晰地进行上下层的动静分区,但由于面积有限,在同层容易产生产叉干扰;③提高层次,复式户型整体看起来比较大气,而小复式虽然精致但也不能太局促,否则不但不能提高层次,反而降低舒适度.
(2)注意平衡各种功能.
复式户型最大的优点就是私密性好,公共空间和私人空间分类明晰,能够清晰地动静分区,活动和休息互不干扰,并且具有良好的视觉效果.但同时也容易受原房型结构的制约,如单层时厨房占有一定的面积,变成两层后可能仍只有这点面积,显得比例不当,原因是受结构和管道的限制,厨房面积难以扩大.因此,要注意平衡各种功能,权衡轻重,否则,分层以后反而会降低舒适度.
(3)要注意空间的合理性.
像居室的开间和进深是否合适,楼梯的走向是否方便,美观,上,下层是否都有卫生间,楼道占用空间是否过大等等,这些在平层不会成为问题的问题,在小复式中,由于设计难度增加,可能会变得突出.
126.大社区与小社区的各自优势
大社区的优势在于:
(1)市政配套可靠.包括政府部门提供的水,电,煤,暖,路等,大社区往往受到政府更多的重视,一般不会出现入住了还没通水通路的情况.
(2)有条件提高小区配套.如果小区很小,开发商在利益驱动的情况下不可能提供太多的绿地和服务设施.如果开发规模大,在小区的建设后期开发商会拿出一部分利润搞中心绿地,商场,超市,会所,甚至学校都是有可能的.
(3)房价有可能会涨.大社区在建设之初条件比较差,价格也不会太高,随着社会的发展,开发商会逐步提高价格.
小社区的优势则在于:
(1)工期短,不必长期居住在工地上.小社区的奖金投入无须太大,因此,开发商对销售收入的依赖也不会太大.这种情况下他们会尽可能提高建设速度,以吸引购房者.现在有的小区打出"同期入住"的口号,说服力很强.
(2)同等配套之下可以少一些人分享.同样是几千平方米的专用会场,几百户共用还是几千户共用,在居住质量上的区别是很大的.
(3)风险更不.做小项目时,开发商的实力不再是决定项目成败的重要因素,项目存在不可知风险的可能性较小.
(4)入住后,如需出租时竞争更少.对于投资为主要目的购房者来说,社区内的邻居将是最直接的竞争者.
127.楼层的选择
每层楼都有自己的小气候.楼层不同,对我们的生活影响也不同.
从1楼到3楼,人们通常生活在树冠下,离地面很近,常常能倾听到权枝敲打窗户的声音;要说心理上舒适,这里是最好的;同外部世界保持现实联系,不用朝下瞧人.但接近地面的生活也有不足:空气循环减缓,空气换气受阻,阴影和湿度增大,污染也比较严重.因为汽车和柏油马路使空气中饱含甲醛,一氧化碳,……至少远离汽车路干线200米才算安全.
一般人认为,3楼最理想,而这里恰恰正是集结大量有害物质的高度.5楼的有害物质就少得多,因为它们开始下沉或往水平方向消散.
那么,是不是越高越好呢 高层空气清新,噪音也少,景色也很优美.但是,有关专家却认为,居住楼层不要超过6楼.因为高层的空气并不像想象的那么新鲜,大大小小的烟囱几乎包围城市,30米以上难免集结起有害物质.
专家认为,如果想让孩子健康成长,就不要住在6楼以上的楼层,窗外的环境十分重要.身居高层,整天面对的是砖墙,会引起孩子以及自己对世界的不由自主的敌意.
理想的住宅标准是:房子不超过6楼,自然景色优美,一边是公园,一边是秀水.树和水都是极好的过滤器,不让尘土通过.
高层居民的另一个无形的敌人是电磁辐射.钢筋混凝土结构追使来自电器设备的电波沿着房子循环,相当一部分是往上走,直至顶层.所以,高层居民经常心痛或心情不好.
居住在1楼的人常受噪声干扰.事实上,住在20楼也难避免噪声.声音通常以最短的路线传播,但有时高层同样听见汽车干线上的嘈杂声.
128.选房时,最好看看哪些图纸
选房时应该看下面几种图纸
(1)小区的规划图.任何小区都有规划红线图,小区的范围,小区内的建筑数量及位置等,在这张图纸上都画得一清二楚.看规划图可避免购房时楼书上画的是绿地,交房时绿地却变成物业管理用房等现象发生.
(2)要看建房使用的正式平面设计图,从中了解建筑材料,主要部位的工艺设计及要求达到标准,发现房屋与设计内容不一致时,应当向专业人士请教,并与卖方探讨,以求得卖方的认可.
(3)毛坯房最好看水,电,网络布线等分布图,以弄清开关,宽带等的具体位置.
129.选择顶层要注意的问题
家住顶层要比其他楼层贵一些而且要注意的问题也会更多一些,要想在顶层生活快乐,我们要留意的是:
(1)电梯:家住顶层,最大的问题就是电梯,因为顶层与电梯关系最密切.
①电梯噪音,顶层离电梯操作间最近,所以离电梯启动的声音也最近,如果隔音设施不理想,那么很容易给生活带来干扰.所以在选择顶层居住时,尽量离电梯的操作间远一些.如果实在避不开,那么在选房时,最好应该在夜深人静时实地勘察一下,感觉那种动静是否在自己的承受范围之内.
②电频干扰,这个问题还是与电梯操作间有关,那就是电梯启动的瞬间发出的电频干扰.这种干扰对人造成的问题不大,但对家中的电器就绝对是一个危害了,会大大缩短家电的使用寿命,尤其是电视机.
③电梯质量,这就不用多说了,如果是高层的顶层,电梯坏了,最倒霉的肯定是你.
④运行速度,不是空梯运行速度,而是你应该做最坏的打算,计算一下如果从顶层到一层每个楼层都停情况下所花费的时间.由此再决定你把自己的闹钟定到几点.
(2)日晒:详细询问一下顶层的隔温层,隔温层不好的话,夏天就会比其他楼层的住宅多耗电.
(3)水:现在的高层住宅,供水已经不是问题了.要注意的是顶层的防渗水,即楼顶防水层的好坏与下水管道的畅通.对于将楼顶做成花园,特别是游泳池的顶层,这一点更为重要.
如果将楼顶做成自己的空中花园的话,那么所选的植物一定要箱养植物和人工草皮,千万不要想直接在楼顶堆上土种几棵树,首先是楼板的承重受不了,其次是植物根部的破坏能力是惊人的,你不想在你家的天花板上看到树根吧
(4)风:高层住宅的顶层对风的感觉更为强烈,虽然不至于把楼吹得摇晃,但要注意的是窗户的设计是否有问题.在高处,强风人在室外造成负压,所以尤其是30层以上的住宅,对于窗户的选择和开启的方式也要注意.
(5)雷击:雷击总是寻找最高处的点,所以家住顶层时,对于避雷击的问题一定不要掉以轻心.
(6)紧急情况:选择顶层时一定要仔细询问,深入了解那里的安全应急措施和设施,比如紧急避险通道,消防栓,防火门等等.而且这种了解还应该扩大到你所居住的小区和周围的环境因为高层建筑物发生险情,处理起来相对更加复杂一些.
家住顶层,是居住的理想,这个理想实现的基础是现实.
130.选择底层要注意的问题
居民购房对于底层住宅的取舍意见往往不一,有的客户坚决不选底层,有的却只要底层.不管怎样选择都存在这样一个事实:绝大多数楼房和小区的底层住宅价格都相对便宜.那么底层住宅究竟好不好 该不该选呢
其实,底层住宅还是有很多优势的,首先,价位比较低;其次,往往附有不计面积的小花园;最后底层往往不计阳台面积,但在使用与安装上与上层相同,这样,用户可就白赚了阳台面积,总价上还能节省不少.
但在选择底层房时,对于可能出现的一些影响使用功能的问题,还是要多加留意.
(1)要考虑环保与安全问题.选择底层应尽量避开交通主干道或正对社区大门,主要避免尘埃与噪声袭扰及晚上汽车灯光闪动.另外,社区内是否有昼夜巡逻值班,底层门窗是否有防护设施,以保障安全.
(2)要考虑底层防潮与管道返水问题.一般底层接近地面,周边管道井较多,墙皮与楼板防潮问题是关键.
(3)选择底层住宅要考虑日照,采光问题,应尽量挑选栋距较大的住宅小区,争取主采光面为正南向.
(4)先购底层住宅,应咨询邻近底层用户的采暖情况,一般情况下,供暖循环总是最后流过底层,加之冷空气较重易在低处沉积.因此,底层往往供热差一些.如果暖气供得足也不算大问题,但提前想到了,总会有好处.
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