如今买期房全凭开发商的诚信。诚信是经商的灵魂,童叟无欺,一诺千金,既是古老的商业规则,也是现代市场的精髓。人无诚信,寸步难行。
先看货再买东西、一手交钱一周交货，这是天经地义的事。不过现在，我们在买房子的时候经常是还没看见可以入住的房子就先把钱全交上了(或是办齐贷款了)。这都是因为现行的商品房预售制度。按照这一制度，那些没完工的期房也可以拿出来销售。表面上看，期房的价格要比现房便宜一些，但一旦有什么闪失，购房百姓的麻烦就大了。商品房预售制度很容易成为地产开发商的圈钱工具。
有统计数据显示，首都北京就有50多栋烂尾楼，其中大多数都是已经出售的期房。即使按照每栋烂尾楼100个业主计算，那么至少有五六千个普通家庭，买了期房却迟迟住不进去。购买期房的业主真是吃了大亏，他们该怎么办?还找谁?要知道很多家庭每月还得照旧还银行的房贷。
1994年我国大陆出现了商品房预售制度，最初的目的是为了拉动内需，降低房地产开发的资金门槛。10多年来，国内房地产业迅猛发展，这一制度确实起到了培育市场的重要作用。但很多不讲诚信、实力不足的企业，也开始钻这项制度的空子，把“预售经”越念越歪、越念越黑。
据业内人士透露，开发商建房投入非常小。首先，他需要有一笔钱来拿到地皮，他甚至可以借一笔钱，这样政府可以把项目给他让他去运作(到这时他可能就把这笔资金还回去了)，然后他拿地皮再去做抵押，从银行贷到一笔款，然后建这个楼，同时他预售这个房子，预售他能回收很多资金。甚至这个楼盘在建设过程中开发商可以不出钱，由建筑商来垫钱盖楼，甚至里面的一些设备也可以由销售商来垫资提供。这样开发商可以花很少的钱建这个项目，这是开发商使用的很一般的手段。
说得更通俗一些，某些开发商开发楼盘的过程可以叫做“空手套白狼”。如果整个资金链全部的资金是一亿元，那么开发商的前期启动资金大约只需要投入一千万元，并且一千万很快就能用银行贷款或预售给业主拿到的购房款还上。而业主花了几十万买到的，只不过是售楼处的沙盘和盖了一半、交房遥遥无期、即使交房也不知质量如何的期房楼盘。
为了在预售过程中从业主手中拿到钱，开发商们真是绞尽脑汁:广告做得特别好，售楼处装修得很华丽，门口还特地停几辆高级轿车。一走进去你耳朵里立即充斥了售楼人员极具煽动性的宣传。其实我觉得，预售房的宣传宣传只是个炒作，只要把这个事炒大、只要有很多买房人关注OK了。
据专家介绍，开发商使用的资金主要来自于以下几个来源自有资金，银行贷款，销售预付款，建筑商垫付款，其中，来自业主的销售预付款不需要付出什么代价就可以“理直气壮”的使用。预售款就占了整个房地产开发企业融资的30%，资金来源的30%左右。
预售款的进入极大地化解了开发商的投资风险，特别是在目前房地产市场看好，价格节节攀升的情况下，出现了一种奇怪的现象:业主出钱给开发商——开发商用业主的钱开发楼盘——房地产价格走高，开发商赢利更大。我的房子就慢慢的卖，我愿卖就卖，不愿卖反正价格由我来控制，反正银行有的是钱。我预售给你的房子反正是你住的，建成什么样我不关心，我要关心的仅仅是再去开发其他项目、再预售、再圈钱......好么，在这种情况下来市场上的房价就越拉越高
纵观其他发达国家的法律，一般都禁止商品房预售的做法。 在美国，也允许开发商在竣工前推广宣传，提前寻找潜在的购房人，但不能正式对外发 售。所谓不能正式对外发售，就是不得与购房人签订正式的房屋买卖合同，而只能与买方签 订意向书性质的“商品房预订协议书”。根据法律的规定，开发商可以要求有意购房人先支付 一定数额的定金(或称押金、诚意金)，但购房人交纳的预订房屋的定金，必须存放在第三方， 并由第三方负责保管，该第三方必须是取得执照的保险公司、律师事务所、房地产经纪人或 其账户由政府有关部门提供担保的机构。该第三方设立专门的账户，对定金妥善保管，只有 当开发商与购房人正式签订了房屋销售合同，并进行房屋产权转移或交割时，才将定金支付 给开发商。 美国的立法者认为，如果不采用这样的措施，开发商往往会将定金用于尚未竣工的项目， 支付项目建设施工费用。如果使用了定金的开发商由于种种原因，在项目竣工之前破产倒闭， 就会出现购房人“钱房两空”的情况。如果定金存放在第三方账户，就可以避免发生这样的 情况。即使由于开发商破产倒闭，买方拿不到房。但至少可以取回自己的定金。 从法律效力上讲，商品房预订协议书的性质相当于意向书，对买卖双方均没有约束力。 例如，美国南卡罗来纳州的区分所有物业产权法规定:在商品房预订协议书中，以及在开发 商与第三方签订的定金保管账户协议中，必须包括这样一个条款，即“如果买方书面通知负 责保管定金的第三方将定金退还买方，第三方必须不问原因，立即将定金退还。”这种做法在 实践中几乎完全避免了开发商的定金欺诈。 完善的物业管理移交制度，避免物业管理纠纷 美国各州的法律规定，开发商必须在履行物业小区产权登记和设立小区业主协会的法律 手续之后，才能对外销售。在开发商出售第一个房屋单元以前，小区业主协会就已经完成了 法律上的设立手续。业主协会是在政府有关部门登记注册的独立的非盈利法人，在银行开设 账户，并且法律规定，在全体业主***产生第一届管委会之前，法律规定的小区业主协会的 权利由开发商行使。
而我国商品房销售过程中则缺少诚信、侵害购房人权益的事情时有发生，常见的表现形式有擅自 变更项目规划、违规交易、囤积房源、哄抬房价、面积缩水、一房两卖、定金欺诈、出售公 共部位等等，严重挫伤了消费者对房地产的信心，并且遗留了很多问题，比如由于质量不过 关，使得相当部分业主以此为由拒交物业管理费由于面积缩水、出售公共部位导致群体诉。
央广网北京5月6日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，5月3日，深圳市规划和国土资源委员会官方微博、微信发布公告，深圳在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。并将进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。消息一出，立即引发行业关于商品房预售制度存亡的讨论。目前国内实行的商品房预售制度，房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售，由承购人预先支付定金。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。在房地产市场发展初期，商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求，不过，由于房价飞涨、楼花炒卖严重以及期房投诉居高不下等情况不断出现，关于取消商品房预售制的呼声也越来越高。
因此，取消预售实施现房销售，应该是我国房地产市场发展的大势所趋。一旦现房销售形成制度，会促使开发商踏踏实实盖好房子，提升品质和质量。资金压力会让开发商加快项目开发进度，加快销售回笼资金，努力增加有效供应。当然，现房销售最重要的是购房者的利益得到更大的保护，人们可以买看得见、摸得着的现房，免去了期房交付时可能发生的纠纷，降低了质量和购房资金的风险。
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