主题: 江夏纸坊城区即将开始进行旧城改造论证，涉及多个片区

任何一个城市要发展，都不能无限的外扩，也不能无限的建新城，旧城改造是随着城市发展而必然经历的一个过程。

像早期武汉城区外扩迅速，也在不少地方造新城，导致老城区很多地方跟不上时代的发展了，但如今武汉又回归到建设长江两岸，老城改造也是情理之中。

同样的，武汉大部分远城区都是以城关为核心，旧城改造更多时候也是从城关开始。

江夏区当前已经准备开始纸坊城区的旧城改造论证，主要包含文化大道商贸片区、任家湾一期片区、马山二期片区、八分山厂房片区、中粮和石家湾片区、毛巾厂片区、滤清器厂片区以及老米厂片区等八个片区。

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项目基本概况

为加快推进江夏区纸坊街道“三旧改造”工作，提升城市功能，优化城市品质，助力民生升级，结合江夏区“三旧改造”整体工作安排，拟推进文化大道商贸片区等8个旧城改造地块项目。为进一步梳理旧城改建项目与上位规划关系，明确项目发展定位及规划设计要求，特开展《江夏区纸坊街道文化大道商贸片区等八片区旧城改建项目用地和空间规划论证》工作。

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规划范围

本次开展规划论证的8个旧城改造地块项目规划总用地面积约185.9公顷，各地块区位及用地面积如下图表所示


备注：附图中任家湾一期片区蓝色范围线内用地面积约为10.45公顷，其中包含已经出让的云水居置业地块约2.53公顷，任家湾一期实际需要进行规划论证面积约为7.9公顷。

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主要工作内容

1、编制高质量的设计方案

本项目包括8个地块，应根据江夏区政府以及街道办建设时序要求，开展每个地块用地和空间规划论证。规划论证应充分对接上位规划要求，突出项目地域特色、结合区域发展机遇以及实际，明确项目发展定位及规划设计要求。

2、地块用地和空间规划论证

根据文化大道商贸片区、八分山厂房片区等地块区位特点，开展项目用地和空间规划论证工作。工作内容包括：

（1）现状分析

通过对项目用地的区位、用地权属、现状建筑面积及建筑功能、场地高程情况、现状交通、现状空间形态及周边建设情况等方面的研究，明确项目开发的相关要求。

（2）用地布局研究

通过对上位规划、区域功能、规划布局影响要素等分析，明确用地的供地范围，提出规划范围内各类用地布局优化建议，明确“五线”、公共服务设施用地控制要求。

（3）规划方案论证

通过对用地开发强度、空间形态、配套设施、交通组织、绿化空间要求、日照影响、建筑退距等综合分析，提出项目总平面布局方案及相关技术经济指标。

（4）项目还建方案

结合规划方案、现状征收情况以及经济测算，按照“实物就地还建为主”的基本原则，确定各项目适宜的还建方案。若单个项目确无法实现就地还建或经济平衡，可考虑在8个项目中设计项目包的形式，统筹考虑还建以及经济平衡。

（5）建议及结论

综合以上分析，提出项目用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、空间景观要求、交通组织要求、配套设施、还建方案等规划建议。

3、经济测算

（1）项目改造成本分析

根据各地块现状实际情况，对在改造过程可能发生的各项成本费用进行分析测算，综合确定各地块改造成本。

（2）项目经济测算

以各地块的用地性质、容积率、建筑规模、还建方案等指标为基准，结合在改造过程中所发生的前期成本及项目内还建房的安置总成本，综合考虑各地块所在的区位因素，再根据在房地产开发过程中必须所产生的各项目成本及费用，对项目内单个地块开发或者多个地块打包整体开发时进行各类经济可行性论证。

（3）测算结论分析及建议

根据项目内各地块经济测算结果，在保证区政府的收入与支出基本平衡的情况下，在合理的开发量下，为使各地块均能达到经济可行性，对各地块内还建用房比例进行平衡调整并给出相关建议。

当前江夏区计划投资1200万对这个8个旧城改造项目进行论证，未来将逐步推进旧城改造的进度，改善老旧城区的配套和城市形象。

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