主题: 你选出的业委会代表了谁的利益？

   这篇文章可能需要5分钟看完，如果你是小区房业主，关心自己的利益，可以看下。

   近几年，利用业主日益提高的物权意识和消费者意识服务要求与原地踏步的物业服务水平逐渐拉大的现象，各地小区业主纷纷出现发动业主，改组业委会或者新成立业委会，并以此来推翻与原物业的合同，改聘物业。这些动员工作需要运用大量的人力，看似都是些愿意为业主的公共利益做出个人奉献的高尚的业委会候选人，背后往往有些组织在运作，这些组织包括但不限于：民间社团、单位同事（以单位联合开发商建设为主体的小区）、同村村民（以还建房为主体的小区）、民间兴趣团队等的身影——在此我声明：绝对不是冒犯各地各小区业委会的意思，的确绝大部分业委会成员就是代表正义、自愿为家园出力，的确是值得钦佩的高风亮节——我只是说也有极小数业委会成员是动机不纯，也可能有些业委会全员动机不纯。  

上篇：打官司

   推翻前业委会只需要动员足够数量的业主就行，甚至这个过程还可能作弊。但要解聘物业，就得有物业违约的证据才行。物业服务不到位或者该收该付的公共收益没移交，这种证据最好找，比如广告收入、停车收入、出租收入等。这种收入都有合同或者有相关法律规定，取证和诉讼都没什么难度。稍大些的小区，这种官司的标的金额一般都在几十万甚至上百万，那么，本篇的内容：不良业委会如何通过打官司谋利，就出来了。

   打官司能让业委会分到钱？的确有这个空间存在，当然不是说业委会都会去搞这种事，这是考验人性的事情，普通人是拿不到证据的。本系列文章不是要说哪个小区的业委会在这么做，只是说有这个漏洞存在 。当然，按犯罪学的一个观点：任何完美的犯罪，一定会留下漏洞。那是经侦部门的事了，跟本文无关。

   打官司，肯定得聘请律师。律师费呢，有行业参考标准，普通民事诉讼，标的额的10-15%是很常见的律师费计算标准。如果标的太小，比如几万元，那比例会更高，不然人家没多少钱可拿。当然，这是一个参考标准，如果你还价，如果你的案子取证难度并不大，那么，这个标准弹性是很大的。难度低的、金额高的案子，跟律师谈到5%或以下，都是大概率的事。这是指律师。

   中国司法支援体系除了律师，还有一个特殊群体的存在，这是大多数人不知道的，那就是：法律工作者。所谓法律工作者，就是没有律师证的提供法律支持的一类人，这类人组成很复杂，有的人打官司经历多了，经验丰富，也能帮人做上庭资料、代理出庭。法律工作者在国内，除了巨额民事和所有刑事案件不能代理以及法律另有规定的案件不能代理外，普通民事诉讼都是可以的。而这些人，好多是个体身份，或者挂靠一家律师事务所。代理费嘛，双方协商。至于价格，基本上是打包价，也就是多少钱包干。价格之低，你无法想象，简单案件，1%都是可能的。不要问我怎么知道的，我刚经历过一桩民事官司，我55万的索赔标的，给法律工作者的费用1%都不到，也就是不到5千。这个费用还包括了对方上诉，法律工作者还得帮我二审出庭。

       你再知道有的不良业委会为什么热衷于打官司吧？（不是说用法律武器维权的业委会有问题，只是说极个别不良的），可以协商的都不接受协商，一定要告物业。我知道有的小区经过这么一折腾，公共收益都花在打官司上了，因为有的业委会甚至以不同的项目反复起诉物业，都是盯的那个律师费。到底付了多少律师费？他会出示票据，肯定是合规的律所开具的合法的票据。上面已经说了，律所是可以挂靠的，开票给管理费就行。所以，从票面你看不出任何问题。当然，从账面你也看不出任何问题，因为走账的事对法律工作者来说，那都不叫事。上面也说过 ，任何完美的犯罪都一定会有漏洞，只是普通业主没权力去查，但司法部门真要追究的时候，那些账户如果需要被司法侦查的时候，可都是法律证据。没有完美的洗钱流程。昧心的事总归有风险。

   能看明白了吧？你的业委会公布的诉讼费，几万上十万，是有另一种可能性存在的：他的票据是这个金额，实际走账的也是这个金额，但是，实际花费的，可能就是几千元、上万元。而这个差额，你品。

   当然，业委会绝大多数都是人格高尚的人，要不然也不会费神费力不讨好地利用业余时间不计报酬去保护业主利益了。我们分析的只是一种可能性存在。读者不要以此试图去腹黑自己小区辛勤付出的业委会。很多权益，都是他们给你们在维护。

下篇：公共停车位的租金代收问题

   每个小区，或多或少总有一些地面规划停车位。这些车位肯定是要收停车费的，无论是临停还是包月包年。

   按国家规定，地面公共停车位是业主共有的，收益归全体业主所有，也是一个小区公共收入最重要的组成部分。

   物业在收取地面停车位的停车管理费（不管它怎么称呼，意思就是停车需要管理，比如停车秩序管理、门禁系统管理、车位破损修复等。按国家规定，这个停车管理费归物业）的同时，一般业委会与物业公司的合同会规定物业得代收地面停车位使用费（不管是叫租金也好，还是叫车位费也好，都是指你在地面停车位停车要向全体业主交费，这个费用由物业代收后移交给业委会或业主大会做为全体业主的公共收益）。

   但是，地面停车位租金和管理费，目前在各地的实务中，大致相当。也就是说，每个月你可能需要交100元停车位租金给业主做公共收益，同时，物业自己收取的停车管理费大致也是大几十上百，几乎与车位租金相当。但是，大城市的郊区和中小城市，因为入驻过程时间较长、消费能力有限，前期收费都很低甚至免费。突然收这么高，车主的抵触情绪会很大，经常造成堵门、与收费人员对骂等极端举动，物业公司为避免矛盾，往往只收了他自己的管理费，并没有代收车位租金。而如果业委会要追讨这项公共收益，几乎都是能胜诉的。实务中的确经常有业委会诉物业追讨未代收的车位租金并胜诉，成功追回代收的公共车位租金的案例。

   有很多业主不明白，为什么明明前任物业被业委会成功诉讼追回未代收的车位租金，换一家物业，明知前任输过官司，仍然不代收这项公共收益呢？难道他们不怕业委会也状告他们追讨未按合同代收的停车位租金吗？还是觉得业委会会放过他们 ？让人百思不得其解。

   那么，我们来看看，那些追讨回的未代收的车位租金的诉讼案例中，法庭怎么计算应代收而未收的车位租金，再来分析为什么新物业就是不给代收租金吧。

   通常情况下，物业收了多少包月包季包年的停车费的车辆数量，这个你无法掌握，因为就两个证据：物业自己的收入凭证，你交费时你收到的基本都是收据吧？这个不是正式的会计凭证，他也不可能在打官司时出示这种凭证，这会牵涉到另一个违法行为：逃税。还有一个证据是开具给车主的停车费收据。且不说收据会不会被每位车主长期保留，就算都保留了，谁能把这些收据全部收拢进来做为数据证明？所以，在司法实践中，关于停车位租金，到底收了多少台车，法庭一般会按规划车位数来计算。也就是你小区的规划图中，规划了多少个车位，法庭支持你按这个数量计算应收的车位租金。

   看到这里，你明白了吗？假设你小区停车管理费收80元，跟物业的合同约定物业应该每个车位在收停车费时代收假设80元车位租金。而你的小区只有100个规划车位，那么，每个月包月的车辆有100辆时，他在被诉讼时，会赔8000元/月应收但未收的车位租金。但是，规划车位只有100个，每天晚上停进来的车有200台时，就算他被业委会起诉，他把钱赔了，也能平衡，却省了很多与车主的矛盾，因为便宜了一半啊。超低价停车，总是被车主喜欢的，至于公共利益被车主侵占了，车主是无所谓的，因为他最大的需求是停车，至于公共收益，他自己能分到的那一份显然没有自己占的便宜大。

    到这里，你看累了，喝一口茶吧。然后你再延伸想一下：如果小区每晚停车的包月车数量达到300辆呢？就算日后被追偿100个车位的租金，还有100台车的是纯赚的。400辆呢？500辆呢？有的小区甚至100个规划车位，晚上能停7、8百辆包月车！业主连走路都困难了。

   这是什么概念：他赔你100个车位的租金，他还能多赚几百辆车的停车费！那他何必找些麻烦去代收什么车位租金呢？按100个车位赔你就是了！

   再明白为什么上任物业输了官司，殷鉴不远，新任物业照样不收车位租金是怎么回事了吧？

   那么，业委会不知道这个账可以这么算吗？本应为业主监管物业的业委会为什么放任这种情况延续呢？你说为什么呢？那位业主，你不要以小人之心度君子之腹，业委会是不会参与瓜分这个收入的，要相信业委会！说你呢，还不收起你的阴暗之心？！前面都说了，业委会多数都是真正为业主奉献的高尚之士。

     前面已经写了打官司费用的一种可能性，也谈了停车收费的问题。只是分析了其中的漏洞存在。从人性本性来看，只要没有监督的权力，一定可能有人寻租，一定可能有人私用。但，我们要相信你自己投出的或者被投出的业委会，世界如此美妙，如此美妙。至于场地（各种柜、各种临时促销等）出租、广告位出租等，这种最简单的大脑都可以想象出的漏洞不在本文分析的视野之内。

       原本想写第三篇：你的业委会如何伙同物业侵吞你的维修基金——你房子的养老钱的。这才是业委会和物业最可能沆瀣一气、金额最巨大的也是最黑良心的侵占业主利益的套路，算了，我不想写了。维修基金下来，不管哪个公司来承接工程，你绕不过业委会。明白人早就有数。为什么不听话的物业申请维修基金，死活就是不批不递交申请，换了自己新聘的物业，都好说了呢？因为业委会监管有力，监管有力，监管有力。说三遍。

     任何一个机制，都可能有漏洞；任何一个漏洞，都可能有打主意的人。业主不必腹黑为你们维护利益的人，不能伤害为你免费服务免费保护家园的业委会。只是通过本文，了解业委会这种机制有它的制度性漏洞存在，大家通过正常的合法的渠道，行使业主监督权，与业委会一起维护自己的利益，建设舒适的家园才是最终目的。

      我个人认为，现行的业委会机制，缺乏有效监管：它是居民自治，并不接受政府部门的监管，更没有对应的监督体制，只能依靠业委会成员的自律。而人性是不能通过相信自律能完善体制的。所以，我认为，以后的业委会一定会有政府基层组织，或者社区、居委会成员进入业委会，代业主行使第三方监督权，促进物业改善服务，建设家园。通过今年的疫情，中国已经重建了居民对社区、居委会和街道的信任，在疫情面前，他们才是居民最后的生活保障、安全保障。这个信任建立不容易，也为业委会机制的改革奠定了民间基础。希望这一天早点到来，毕竟那些维修基金等不了太久。
END